豫政〔2016〕85号
各省辖市、省直管县(市)人民政府,省人民政府有关部门:
为深入贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)精神,深化住房供给侧结构性改革,加快培育和发展我省住房租赁市场,更好地发挥住房租赁市场在增加住房供给、改善居民居住条件、推进新型城镇化进程方面的积极作用,现提出以下意见。
一、总体要求
(一)指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会及中央城市工作会议、中央经济工作会议、省委城市工作会议精神,牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,以建立购租并举的住房制度为主要方向,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系,以解决制约住房租赁市场发展的突出问题为导向,降低房地产的投资属性,增强住房的居住属性,引导居民转变住房消费观念,积极培育住房租赁专业化企业及住房租赁新业态、新模式,有效增加租赁市场供应,促进住房租赁市场持续健康发展。
(二)基本原则。坚持政府引导,加强政策协同,注重政策引领性、针对性、可操作性,不断完善体制机制,营造有利于住房租赁市场的政策环境;坚持市场主导,充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,加快机构化、规模化住房租赁企业发展;坚持以人为本,着力解决住房租赁市场存在的结构性矛盾,建立长期、稳定、和谐的租赁关系,维护租赁当事人合法权益;坚持创新供给,注重供给侧改革,鼓励各地根据经济社会发展和房地产市场发展情况,充分发挥自主性和创造性,科学确定发展住房租赁市场的目标、重点和政策措施。
(三)发展目标。到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,健全政府监管、行业自律、主体诚信、社会监督的住房租赁市场机制,推动实现城镇居民住有所居的目标。
二、培育市场供应主体
(一)发展住房租赁企业。充分发挥市场作用,鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业,通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,提供专业、规范的住房租赁服务,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平,满足不断增长的住房租赁需求。住房租赁企业工商登记的经营范围可为住房租赁经营服务、长租公寓、短租公寓等,按照《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》(国办发〔2015〕85号)有关规定享受生活性服务业的相关支持政策。鼓励住房租赁企业利用互联网和信息化技术开展租赁经营,实现线上线下互动发展,提升服务质量和效率。
(二)鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。引导房地产开发企业从传统的开发销售向租售并举模式转变,支持房地产开发企业拓展业务范围,利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商品住房;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作,发展租赁地产。
(三)规范住房租赁中介机构。充分发挥住房租赁中介机构作用,开展房源信息尽职调查,加强房源信息发布管理,规范租金、押金管理,提供规范的居间服务。建立健全服务标准体系,提高中介服务质量,倡导诚信服务,不断提升从业人员素质,促进住房租赁中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。
(四)支持物业服务企业开展住房租赁经营。充分发挥物业服务企业在住房租赁信息采集和租赁服务方面的作用,有条件的物业服务企业可依法开展住房租赁经营。对合法改造房屋用于出租的,物业服务企业应提供相应的便利。对违规装修、违规合租等行为,物业服务企业应及时制止并向房屋管理机构和城市规划部门报告。
(五)支持和规范个人出租住房。鼓励个人依法出租自有住房,支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。规范个人出租住房行为,住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金。承租人应按照合同约定使用住房和室内设备设施,并按时支付租金。
三、增加住房租赁市场供应
(一)多渠道增加租赁房源。鼓励政府、企业、社会团体、个人将拥有所有权、合法使用权或管理权并符合出租条件的房源自行出租,也可委托住房租赁企业、中介机构出租。
(二)鼓励新建租赁住房。各地要结合住房供需状况等因素,适时将新建租赁住房纳入住房发展规划,合理确定租赁住房建设规模,并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排,引导土地、资金等资源合理配置,有序开展租赁住房建设。
(三)允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后按间出租,改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施完好有效。鼓励既有建筑按照设计规范及既有建筑节能改造相关规定进行改造后出租,享受国家和省既有建筑节能改造相关支持政策。具体的改建、改造管理办法由各省辖市、省直管县(市)政府制定。
四、完善公共租赁住房制度
(一)加大保障力度。提高保障性住房资源配置效率,实施廉租住房与公共租赁住房(以下简称公租房)并轨运行、统筹管理。加快在建公租房项目建设进度,尽快竣工分配,完成实物配租。
(二)进一步扩大保障范围。扩大公租房保障范围,将符合条件的在城镇稳定就业的进城农民、外来务工人员等非城镇户籍人口,新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员,纳入公租房保障范围。各地要综合考虑当地经济发展水平、收入水平和房价情况,合理确定住房保障标准。
(三)实施公租房货币化。推进公租房实物保障与租赁补贴相结合,在公租房完成实物配租后仍有保障需求的,应通过政府对公租房保障对象发放租赁补贴的方式解决。完善租赁补贴制度,结合市场租金水平和保障对象实际情况,合理确定租赁补贴标准。
(四)盘活公租房资产。公租房要首先满足符合住房保障条件的家庭和个人的承租需求。在对保障对象实现应保尽保后,公租房仍有剩余房源的,为避免空置,可按市场租金标准面向社会出租,保证充分利用公租房资源。面向社会出租的租金,要按照公租房管理要求缴入国库,实行收支两条线管理。
(五)提高公租房运营保障能力。鼓励各地政府采取购买服务或政府和社会资本合作模式,将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理,不断提高管理和服务水平。
(六)整合安置房资源。将满足居民自住需求以外的安置用房进行统一规划、建设,由集体经济组织或住房租赁企业统一承租后投放租赁市场,也可由政府以购买服务的形式,统一承租后用于住房保障。
五、加大政策支持力度
(一)完善住房租赁支持政策。各省辖市、省直管县(市)政府要研究制定支持住房租赁消费的优惠政策措施,引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策,简化办理手续。非本地户籍承租人办理住房租赁登记备案后可按照《居住证暂行条例》(国务院令第663号)等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。有条件的地方可采取市场提供房源、政府发放补贴的方式,保障基本的住房需求,也可采取阶段性、灵活性的政策措施,活跃住房租赁市场。各有关部门要积极开展管理创新,对住房租赁企业设立登记、住房租赁装饰装修、消防安全等方面的申请,要限时办理有关手续。
(二)给予税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策,对个人出租住房的,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年年底前可按规定享受免征增值税政策;对其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产,取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策;对房地产中介机构中的一般纳税人提供房屋租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产及房地产开发企业中的一般纳税人出租自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得,减半征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题。
(三)提供金融支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,向住房租赁企业提供金融支持。对开发建设并持有经营租赁住房的企业,政策性金融机构可比照保障房建设或棚户区改造贷款优惠条件发放长期低息贷款。房地产开发企业将已竣工库存商品住房用于出租经营的,金融机构可给予流动资金贷款或房地产开发贷款展期支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,探索开展房屋租金收益权质押贷款业务。郑州、洛阳等有条件的城市可自主开展房地产投资信托基金试点。
(四)完善供地方式。鼓励各地盘活城区存量土地,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的,出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。
六、完善住房租赁管理体制
(一)落实地方责任。各省辖市、省直管县(市)政府对本地住房租赁市场管理工作负总责,要根据本意见要求,研究制定具体的实施方案,加强住房租赁管理机构建设,充实人员力量,保障工作经费,确保各项工作有序推进。要建立多部门联合的监管体制,明确职责分工,充分发挥街道、乡镇等基层组织作用,推行住房租赁网格化管理。加快建设住房租赁信息服务与监管平台,推进部门间信息共享。
(二)完善租赁管理制度。认真贯彻《河南省房屋租赁管理办法》(省政府令第167号),严格落实住房租赁合同登记备案制度,加强住房租赁市场管理,规范市场行为,稳定租赁关系。制定出租住房标准,规范住房租赁行为,保障住房租赁安全。省住房城乡建设、工商部门要制定住房租赁合同示范文本,并推广使用。住房租赁当事人经登记备案的租赁合同或房屋租赁登记备案证明,视为承租人合法稳定住所的证明。
(三)加强行业管理。住房城乡建设(房产)部门负责住房租赁市场管理和相关协调工作,要会同有关部门加强住房租赁市场监管,完善住房租赁企业、房地产中介机构和从业人员信用管理制度,全面建立相关市场主体信用记录,对严重失信主体实施联合惩戒。公安部门要加强出租住房治安管理和住房租赁当事人居住登记,督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业以及其他管理单位排查安全隐患。各有关部门要按照职责分工,依法查处利用出租住房从事违法经营活动。
(四)促进行业自律。发挥行业自律组织作用,加强住房租赁企业、房地产中介机构和从业人员自律管理,加大对发布虚假信息、挪用占用租赁押金、违规租赁等行为查处力度。积极推进住房租赁企业、房地产中介机构信用评级工作,并向社会公示。
(五)加强宣传引导。各省辖市、省直管县(市)政府及有关部门要充分认识培育和发展住房租赁市场的重要意义,创新工作方式,加大宣传力度,引导新闻媒体全面、客观、公正地报道住房租赁市场情况,适应新型城镇化发展的新形势和新要求,倡导住房先租后买、梯级消费、梯次改善的新理念,营造有利于培育和发展住房租赁市场的良好氛围。
河南省人民政府
2016年12月29日