出自：搜建筑
白银时代生存法则
浅谈人居项目设计中的产品竞争力
住宅市场化只有不到三十年，消费者从毛坯到精装交付的市场需求，从关注总价到关注品牌、关注物业、关注设计的变化，从感性的投资购房到理性的消费自住，经历了观念和生活方式上的一系列转变，这一切都向居住产品的设计提出了更高的要求。
房地产市场告别了曾经辉煌的黄金时代，进入白银时代后，作为设计方的我们如何在方案中提升产品设计的市场竞争力显得尤其重要。以下我们从产品定位、资源占有、个性体现、细节提升这四方面来探讨如何提高设计的产品竞争力。
目标市场定位和产品需求定位
产品定位的精准与否关系到整个项目的开发成败！有需求的群体具有多大的购买力？具有购买力的群体又有什么样的产品需求？定位过高或过低将直接导致的是轻则销售周期的拉长，重则会因滞销而带来项目开发的失败，所以目标市场定位和产品需求定位的统一尤其重要。
产品类型、产品面积、产品总价、产品特性
产品类型：其和容积率要求、地块属性、目标客户以及是否追求货值最大化有一定关系，但在某些时候如何做到产品快销或许比单纯的追求货值最大化更为有效。
产品面积：其直接影响的是产品功能、总价、税率，但不同产品面积段的产品配置级差是在产品设计中不可忽略的一个重要部分。
产品总价：在目前房价形势下，产品的总价越发成为产品定位的敏感要素之一，如何控制总价，并且产品功能仍然得以提升，使消费者觉得物有所值，是产品竞争力的重要体现。
产品特性：刚需、改善、自住、投资、养老、度假……不同特性有着不同的功能差异，而产品则必须对应所属的空间功能进行设计实现。
适应性原则和竞争性原则
产品设计需结合市场需求，保持适应性原则，并和竞品相比有差异或提升，从而在一定时间段或一定范围内拥有无可替代的竞争性。
地产开发从拿地到设计，从预售到呈现需要具有一定的周期，市场一直在变化，甚至在城市发展的过程中，各种因素所导致的房价上涨也会影响产品定位的变化。
在居住类产品设计的过程中，如何针对土地的有限资源进行资源分配和挖掘是设计创造价值的重要体现。这里以景观资源、面宽资源、土地资源为例，进行举例说明。
景观资源：在厦门建发楼王项目中，由于得天独厚的自然条件和优越的地理位置，项目定位极其高端，在产品设计中充分利用这一独有的海景资源进行了高层豪宅的演绎：最好的地段，看最好的风景。
面宽资源：在绿地上海松江某项目的设计过程中，我们通过规划设计释放了大量的面宽资源，从而做出了75平米的3面宽户型，95平米的4面宽户型， 115平米户型面宽资源达12米，145平米户型面宽竟然达到了15.6米，没有最宽只有更宽，业主的营销部门对此称赞不已。
土地资源：土地资源的占有一直是别墅类产品受到青睐的原因之一，在绿地上海朱家角1号项目中，我们在1.0容积率的情况下，对土地价值及货值最大进行深度挖掘，规划设计出小面积段的叠加别墅和联排别墅组合，从而给了销售及货值更有利的条件。
每个家庭都有其独特的结构组成和生活方式，在提倡个性的时代里，居住产品设计也应关注个性的表达。前不久绿地集团进行的户型设计大赛掀起了一番热议，自我个性的彰显被更多的人接受认可，在产品设计中为更多可能的生活方式创造条件，能够增加更为丰富的产品卖点。
在绿地长岛项目中，由于项目的特殊性，我们结合客源定位，对120平米的合院别墅产品进行了一系列分析。
人性化的细节把控
设计来源于生活，居住类产品的设计更是体现了对幸福生活的追求向往。
到底什么是幸福？
百度搜索：幸福是生活满意度基础上产生的一种主观感受。
购房者诉求：花最少的钱得到最大的房子就是幸福。
设计师该如何考虑产品？
户型产品的设计不能简单从纯技术角度去分析。
除尺寸，高度之外，更多要从客户角度出发，真正做到满足客户的生活需求，解决他们的生活痛点，让产品更具生命力和竞争力。
什么是痛点？
有限面积的合理分配及充分利用
外衣（建筑）——风格、体面
内衣（室内）——贴身、细微
▲生活阳台
功能：收纳、洁物、洗衣、晾晒、设备置放、生鲜食品的临时置放……
在常规房型中，这个1/2建筑面积的空间会因为无法满足足够的的功能要求而成为鸡肋。
生活场景想象：
1、 过季的鞋子的收纳
2、 工具及杂物的收纳
3、 家用踏梯放在哪里
4、 每次倒完拖布池的水之后都要再刷一次马桶
5、 洗衣液没有放在触手可及的位置
6、 来不及洗的衣服放在洗手间被客人看到很尴尬
空间尺度调整带来的变化：同等面积下获得更大的睡眠尺度，更多的储藏空间，更宽的走道尺度，更加明亮的采光。
生活场景想象：
1、 早上排队上厕所
2、 晚上排队洗漱
3、 洗手间不能供多人同时使用
4、 刚洗过澡洗手间湿气太重，呆着难受
经过调查：大多数主卧卫生间的浴缸只是当做淋浴功能或者根本不用而闲置，那些看到样板房主卫里摆放着浴缸而产生购买欲望的购房者只是满足了他们的心理需求而已。
解决方式：
1、 客卫干湿分离
2、 尽量做到3分离
3、 套房卫生间的设置
产品设计应当结合当前市场状况、社会构成及生活水平进行，需要从更多的细节入手来推导设计，从而使设计更加贴近生活。
过去市场上的产品有太多需要优化的地方：比如入户门厅没有能摆放足够物品的空间（鞋子、帽子、背包、雨具、儿童伞车……）；阳台设计未考虑干衣机而使客厅阳台每天都要晾晒大量的衣物，不但有碍观感，更遮挡了每天洒在客厅地板的阳光；早出晚归的现代职者需要双开门电冰箱却无法找到合适位置摆放……
市场永远不变的是一直在变化。货值、成本、去化三项指标是我们站在业主角度上必须要做的设计评价标准。但在保证业主方商业利益的前提下，设计者更需要与时俱进，推出符合市场需求的适销产品，营造舒适的更长生命周期的居住体验，珍惜每一寸土地的利用，才能够在白银时代获得更多的机会。
