一线城市房价进入暴涨模式，二线城市也蠢蠢欲动。现在，人们最想问的是：房价将来会怎么走？对此，海通地产采访了中国指数研究中心总经理葛海峰。跟您在朋友圈里见到的很多文章不同，葛海峰用大量的数据，客观分析了中国房地产行业的形势，很有参考价值。现全文转载如下：
《基本面是王道！行业销售何去何从？》
嘉宾：中国指数研究中心总经理葛海峰
（内容较长，后面问答环节更精彩！）
嘉宾报告
一、政策
2015年房地产牛市是政策拖起来的牛市，其中最重要的是货币政策和信贷政策。 去年开始，货币政策方面降准降息，5年期贷款利率降到4.9%，M2增长速度达到14%，市场上的钱非常活跃。房地产市场上，为了去库存，国家不断调整信贷政策，首付比例下降，公积金首付调到20%，商贷调到25%，已经到达历史上信贷政策最好时候。从限购时期认房认贷，到如今认贷不认房，很大程度上释放改善性需求。除货币和信贷政策，房地产本身政策也在不断刺激，降税、减费，地方政府在不断鼓励买房。
二、市场
2015年房地产行业环境变好，成交量回升，全年销售面积12.8亿平米，仅仅比最好的13年13.1亿平米低一点。百城价格指数连续7个月同环比都在增长。消费者预期也在改变，房地产从14年开始逐步企稳回升了。
另一个变化体现在心态变化，现今投资避险心态比较重。无论消费者，还是机构都把资金压在一二线市场，最重要一个原因是为了避险。从去年开始股市、高收益理财受挫，资金流楼市。由于三四线库存比较高，所以资金选择流向一二线。与此同时，机构对于一线和二线热点城市也有推波助澜，很大原因机构也是在避险。以银行为例，一方面降准导致资金宽松，需要贷出去的钱多；另一方面实体经济不振，企业贷款不足，小微不良率上升；为了避险很多银行重点放在个人消费贷款方面。原本有些银行不做住房消费贷款，今年几百亿的额度在做这方面贷款。 从银行角度来看，个人住房消费贷款相对安全，今年额度基本够。2015年住房消费贷款额度1.67万亿，预计2016年同比2015年继续上涨。从个人消费者来讲，从银行更容易贷到贷款。银行也有风控，三四线的房地产市场在银行眼里也存在风险。
葛海峰（资料图）
总结而言，消费者和机构避险心理驱动，在供需基本面良好下，还有中介、媒体的推波助澜之下，种种因素叠加，造成一二线楼市爆发。
从供给端看，一线城市新房供应是在逐年减少，供应有豪宅化的趋势。新房供应和一线城市需求是有错配的，这也给二手房市场留有机会。所以以后的一线城市主要是存量房机遇和机会。事实上，我们在一线城市首先看到的是二手房市场火爆。15年开始有很多地王出现，但是这些地王形成供应不会那么快，开发商也需要这个城市房价上升到一个高度才能消化这些地王项目。其实新房市场供应并没那么多，这也导致二手房市场很火爆。
从投资上讲，房地产企业和机构都把投资重点放在一二线城市。
一二线城市和三四线城市房地产市场可以说是冰火两重天。我们了解到，三四线城市地方政府在想一些去库存的办法，包括住建部也在做一些去库存方式调研。个人觉得这些政策能起到一定去库存作用，但是对三四线基本面影响不会很大，去库存还会有压力，所以去库存政策之下主要还是一二线城市受益。今年上半年的话，我们预计一二线城市市场表现会不错，但是表示谨慎的担心。本轮需求呈现爆发式增长，价格也暴涨，有一些非理性，有一些泡沫，我们对下半年是否能持续表示存疑。我们觉得会理性回归。
泡沫是否会消化？这要看未来中国经济走势。一线城市一般房价顶上去后是不太会下来的，一般会进入有价无市的阶段。现在一线城市价格已经非常高了，成本也非常高了。泡沫需要时间去消化。
提问环节
1.下游房地产火爆的情况，有没有可能传导到上游，房地产开发投资会不会回暖？如果会有，是什么时间？
答：肯定会，我们接触到的房地产企业今年上半年都是会卯足了劲去冲，大家都一定要在这轮去抢占市场，抓住这波爆发式增长的机会。这轮价格上涨也会帮助过去几年在一线拿地王项目的开发商解套。其实投资资金往往比住房需求先行。在去年市场并没有爆发式增长的环境下，一线一些开发商不太看好的地块，资金却很看好，大笔投入。这次一二线这个价格上涨对今年投资、新开工会有拉动作用。但是三四线的话，开发投资不好说，还是在去库存阶段，甚至一些开发商在撤离三四线。
2. 您对一二手房市场杠杆资金占比怎么看？
答：媒体做这方面宣传，会选些极个别案例，包括有个新闻自买自卖利用资金杠杆。这次上涨主要还是受需求驱动的。从银行来讲，在房贷这方面是有风险控制的，不可能对一套房子没有真实的估值，让消费者在没有太多自有资金的情况下去买房产。从中介来讲，为了获得很多收益，可能会从房地产交易各个环节去嵌入金融服务，但是金融服务也有金融成本的，中介也会去做风控。作为普通消费者，借助外部金融杠杆还是要谨慎些。
3. 本次政策背景是要去库存，主要是三四线城市的库存比较严重，按您说的事实上却成了去一二线城市避险，那么三四线去库存能否实现吗？需要多少时间去实现？
答：原来的去库存，政府希望通过市场的因素去三四线库存。但是今年政策导向，主要是通过行政手段，任务分摊的方式去库存，例如广东。
行政手段会对去库存有帮助，最近成功的有一些三四线去库存的手段，中央在做调研。 国家统计局统计差不多7亿平米的库存，按每年消化速度，去化七八个月就差不多。事实上，统计局数字是竣工待售面积7亿平米，算上批准预售未出售的大概在20亿平米，再加上潜在库存（已拿地未开发），其实量比较大。但是即使是20亿平米，按现在销售速度，去化周期是十几个月，其实也没有特别危险。
去库存还是要解决潜在库存的问题，手段可以有很多，我觉得会有一定作用，但是对三四线基本面不会改变很大，主要问题还是三四线城市的需求不足。
4. 一二线城市的房价涨到什么地步会倒逼政策改变？
答：新一届政府在房地产方面和老政府不一样是，去行政化手段。我们担心的是一二线城市的规范程度是不是会出问题，如果投资投机比例很高，那么会针对性地出政策举措规范市场，但是不会全面打击市场，出现反转是不太可能的。 一线城市还存在限购，购房资格需要审核，最主要的需求还是来自于自住性需求和改善性需求。一线的火爆还是资金面、自住改善需求叠加造成的火爆，并不是说投机投资炒起来的。
5. 在去库存的情况下，真的能传递到上游新开工吗？
答：我们认为今年投资增速5%以内，整个新开工可能还是负的，但是会分化，一二线城市的成交火爆会导致新开工恢复，投资加快；但是三四线还是不太好。
6. 现在政府在推动住房租赁市场，您认为有什么政策会落地？长远看，在什么时候会发展到什么状态？税收方面会不会有大调整？
答：我们认为，租赁市场并没有得到重视，政府在各方面鼓励租赁的政策不足。租赁市场对于整个经济拉动以及对地方的作用不是很大，所以租赁市场没有得到很大力度的支持。很多地方政府在提到去库存的时候，有提到去回购开发商的房子做公共租赁，但实际做起来效果不是很好。其主要原因在于租金收入比不成正比。从市场角度来讲，吸引力不是很大。 我们没有听到税收方面有调整的消息。一线城市人口普查，39%-40%常驻人口是在租房居住的，租赁需求量很大，所以能支撑一线的租赁市场。大量的三四线城市其实租赁很少。
7. 有没有去计算过主要城市房价收入比去，看房产是不是存在高估或者低估的现象？有没有人均、户均面积数字，看有没有泡沫出现？二线城市哪个可投？
答：我们有做过计算，一线城市大概房价收入比在18/19。 我们在算房价收入比的时候也看历史时期，一个看每个家庭人数，一个看人均面积来算。每户家庭人数在减少，但是每户人均居住面积在增加。这两个因素对房价收入比有影响，但房价收入比最主要还是受价格影响。在房地产市场高速发展的过程中，包括一线人均面积都是在增长的，现在一线大概在34平。像长沙在40平。所以房价收入比还是在往上走的，在一些重点城市是上涨的。
8. 有个微信号称中国房价赶超日本多少倍，会不会中国房地产泡沫到顶了？
答：确实很多人在比较中国日本的情况，中国目前的经济和市场状况和当时日本的状况有所不同。
日本经济专家，包括最悲观经济学家也都觉得中国不太会出现像日本这样房价崩盘的状况。中国房地产价格增速确实是过快，特别是一线城市，资金面还是太宽松了，需求又集中在一二线城市。你说有泡沫我也觉得有泡沫，那就看未来经济能不能通过时间去消化这个泡沫。
9. 房地产投资包括了土地购置支出，有没有区分一二三四线房地产投资占多大的比例，比如说土地购置面积方面的数据？
答：从量上来讲，15年相比14年三四线城市土地购置下跌了50%-60% ，二线城市土地购置下跌20%-30%，一线城市土地购置下降比例比较小。从价格来看，一线楼面价增长、溢价率提高，一方面是土地比较优质，另一方面是开发商竞争激烈。今年1-2月份，一线城市住宅土地溢价上升26%，楼面价上升23%。15年开发商在三四线土地购置方面投资占总投资盘子大约在60%、
10. 您觉得重点二线城市现象会不会蔓延到大部分的二线城市？二线城市价格会不会涨？
答：二线城市其实是这次政策受益的一方。一线城市是供需比较紧导致的成交价格上涨，有些政策并没有包含一线，而二线城市是政策全部受益。另外二线城市中除了一些区域如东北人口外流以外，大部分城市还是人口净流入的城市，也是城市化进程的重点。所有政策对二线都利好，同时又也有一定的市场需求，城市化进程也对二线利好，所以我们认为所以会扩散到二线。预计二线城市价格会涨，但是因为二线城市供应量比较充足，所以价格涨幅不会像一线那么大。
11. 广州感觉市场还没南京火热，您怎么看？北京、广州市场能点评下吗？上海涨幅高于北京，您怎么看？北京可供应的土地比上海多，所以北京涨幅不及上海，可以这么理解吗？
答：1）广州市场特点主要还是供应量比较大，从广州、南京对比来讲，供求因素突出，广州供应大，南京供求紧张。
2）广州和北京没有可比性，北京完全是资源稀缺，需求旺盛，人口集聚，可以说是世界的城市。 广州这几年价格绝对值涨幅在一线里面最弱的，最主要还是供求关系决定的。
3）北京限购比上海严格，南方城市投资比重会比北京明显，所以造成上海涨幅高于北京。上海需求爆发比较快，从二手房需求爆发开始，消费者出现恐慌性买房。最早0304年上海价格比北京高，后来爆发式增长一波之后北京就比上海高了，所以孰高孰低也有一定时间节点的关系。
4）不能这么理解，北京、上海土地都是稀缺的。
12. 您怎么看融创在佛山这种三四线城市拿地？
答：房地产开发有一个过程，从拿地到入市有一年半到两年的时间。开发商看投资看几方面，短期供求，另一个看城市土地消化时间。最近一段时间珠三角城市比较火，一方面供求关系比较好，二是广深需求外溢，对这些区域有一定刺激作用。环渤海区域也很明显，北京外溢，京津冀一体化。未来还是会围绕三大经济圈（环渤海、长三角、珠三角），围绕产业结构调整、产业转移，会对这些三大经济圈范围的区域有刺激作用。
13. 北京政府迁往通州的事情会对原来中心造成分流吗，会对北京中心房价有拉低作用吗？
答：通州目前限购，但是通州房价还在上涨，目前观察到北京价格全面上涨。我们认为不会对原来中心造成分流，只会造成价格新高地。
14、您担心下半年会有些价格松动，需求不足，想问下需求透支是一个什么程度，对未来价格回调幅度的判断？
答：会出现需求投资，但是程度很难去定义。一线城市市场冷下来的时候，价格会下来些，但是价格下来幅度不会非常大，回调是有可能的5%-10%。
15. 按现在市场价格来看，未来刚需市场还会放量吗?
答：一线是刚需和改善性需求都非常旺盛的城市，二线未来改善性需求为主。
16. 首付贷这种金融杠杆，会对市场上资金风险带来多大风险？
答：个人住房消费资金风险是比较可控的，无论是银行贷还是中间贷，其实大家都有风险控制，对于征信、还贷能力有评价。从贷款的规则上来讲，中介贷的首付贷是劣后的，如果出问题是先赔银行的。如果个人住房贷款会出现问题的话，最大的可能是房价大幅下跌的时候出现。如果房价不跌的话，这个风险是可控的，只是会出现个别不良贷款，但是总体还是比较安全的。
17. 三四线购买力应该是有的，但是为什么一直没人买？
答：一是供应量比较大；二是人口流出，人口空心化。很多地方的居民不缺房子，好几套的有的是。房价不贵、价格涨幅不快、自己有的住，都会导致没人买。
18. 三四线去库存怎么解决？
答：靠吸引，比如吸引农民工买房。农民工购买力有的，一个农民工年入7、8万，家庭年入十多万。但是之前农民工信用级别比较低，可能会出这方面政策来解决农民工贷款和户籍的问题。
19. 三四线去库存什么时候会有有效好转？
答：现在政府主要还是用行政手段去三四线库存，鼓励政策会起作用，我们也闲心政府制定目标能达到，但是局面想完全缓解不是一天两天的事。
20. 这轮房价飙升的历史是不是从深圳的开始，这次深圳引领潮流的原因？
答：深圳是个供求极度不平衡的城市，这几年新增供应特别少。深圳在去年年底爆发有几个原因：1）互联网经济发展很快，互联网这块北京和深圳产生了很多城市新贵；2）深圳资源相较北京上海更稀缺，深圳做了一次教育划区调整，一个学校可入读的小区范围扩大了；3）深圳人炒房、投资理念深入人心的。
21. 深圳一年涨那么多，后续走势怎么看，历史上09年涨的比较快，后面跌的也很惨，能涨到什么时候？
答：从从业者角度来讲，这个涨幅是不理性的。
22. 一线投资客比例是多少，有多少真正刚需？
答：北京，投资比例一直在10%以内，多是刚性需求。北京毕竟有限购在，整个家庭不允许买第三套。这轮成交旺盛还是改善需求起到作用比较大。
上海，本身也有限购，这轮有些恐慌，二手房这次中介也推波助澜，导致二手房交易集中化。二手房市场存在信息不对称，造成一部分影响，但是本着纯去炒房的目的人还是有限制的。需求结构还是刚性和改善性需求的释放。尤其今年改善性需求非常多。
深圳，投资客可能有20%，只是感觉，没有统计数据。
23. 有人提到首付贷的问题，一线成交量里面来自于首付加了杠杆的比例有没有数据？
答：其实这个比例不高。金融这块有几种方式，一是提供过桥，用的比较多；二是首付贷。首付贷在整个购房人群中占比比较小，10%可能会有。一线城市可能比较多些，二线很少。
24. 二线城市和一线不一样，也许现在库存并不多，但是土地比较多，潜在供应量比较大？是不是意味着二线长远价格上涨是比较难持续的？
答：我个人对二线城市没那么悲观，虽然供应量大，但是成交量也大。大部分二线是人口流入的城市。城市进程中，超大型城市是限制人口的。中国房地产发展到这个阶段，进入了缓慢增长阶段，其实城镇化进程也在放缓，人口流入在放缓，人均面积上升了，所以人口住房需求在下降。 二线城市在配套、基建、就业等方面还是有其优势的，未来城镇化二线肯定是受益的。另外这些表现好的二线肯定集中在特大城市辐射的二线城市，比如长三角、珠三角、环渤海，还有一些中部大城市如武汉、成都等。另一个政策导向对二线城市肯定利好，给三线城市的药其实二线城市全在吃。我对二线城市有点信心。
